Reclamar gastos de hipoteca

Reclamar los gastos de constitución de una hipoteca se ha convertido en un tema relevante para muchos ciudadanos españoles, especialmente después de diversas sentencias judiciales que han cambiado el panorama de estas reclamaciones y las han vuelto favorables en multitud de casos. 

Si te has visto en la situación de tener que afrontar numerosos gastos al firmar tu hipoteca, es crucial que conozcas tus derechos y las condiciones bajo las cuales puedes solicitar la devolución de estos importes. Aquí te explicamos cómo proceder. 

¿Qué plazo existe para reclamar los gastos de la hipoteca? 

El Tribunal Supremo ha establecido que los consumidores tienen un plazo de cinco años para reclamar los gastos de formalización de hipoteca desde la fecha en que se firmó el préstamo. Este plazo se basa en la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil que entró en vigor en 2015, por lo que, para los contratos firmados antes de esta fecha, el plazo empezó a contar desde entonces. 

¿A cuánto pueden ascender los gastos de la hipoteca? 

Los gastos de constitución de una hipoteca pueden variar, pero generalmente incluyen: 

• Gastos de notaría: Relacionados con la escritura de la hipoteca. 

• Gastos de registro: Costes por inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad. 

• Gastos de gestoría: Si se optó por una gestoría para que tramitase los documentos. 

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Uno de los costes más significativos, aunque varía dependiendo de la comunidad autónoma. 

Estos gastos pueden representar un porcentaje significativo del valor del préstamo, llegando a ser entre el 2% y el 3% del monto hipotecado. 

¿Qué se necesita para reclamar los gastos de la hipoteca? 

Para iniciar el proceso de reclamación necesitarás: 

• Copia de la escritura del préstamo hipotecario: Donde se detallen los gastos que se están impugnando. 

• Facturas detalladas de los gastos realizados: Incluyendo notaría, registro, gestoría y el impuesto pagado. 

• Comunicación previa al banco: Es recomendable realizar primero una reclamación formal ante el servicio de atención al cliente del banco para resolver amistosamente la devolución. 

¿Cómo saber si tengo derecho a la devolución de los gastos de la hipoteca? 

Para determinar si tienes derecho a la devolución, es crucial revisar la cláusula de gastos de tu contrato hipotecario. Si la cláusula impone todos los gastos al prestatario de manera genérica y sin distinción, es probable que sea considerada abusiva según la jurisprudencia del Tribunal Supremo y, por lo tanto, susceptible de reclamación. 

Cómo reclamar los gastos de hipoteca. Pasos a seguir 

1. Revisión del contrato: Comprueba las cláusulas de tu hipoteca relativas a los gastos. 

2. Recopilación de documentos: Asegúrate de tener todos los recibos y facturas de los gastos incurridos. 

3. Reclamación al banco: Antes de acudir a la vía judicial, envía una reclamación formal al banco solicitando la devolución. 

4. Mediación o reclamación ante el Banco de España: Si el banco rechaza tu reclamación, puedes acudir al Banco de España para mediar en el conflicto. 

5. Demanda judicial: Como último recurso, puedes presentar una demanda en el juzgado de lo mercantil, preferiblemente con el apoyo de un abogado especializado en derecho bancario. 

¿Los pagos de la hipoteca son gastos operativos? 

Los pagos mensuales de la hipoteca no se consideran gastos operativos desde un punto de vista contable y fiscal para individuos. Sin embargo, en el contexto de una empresa, los intereses del préstamo hipotecario sí pueden considerarse gastos deducibles. 

¿Los seguros asociados a la hipoteca son gastos operativos? 

Otra cuestión relacionada con esta reclamación es la de la contratación de seguros asociados a la hipoteca como son el seguro de vida y el seguro de hogar, que no se consideran gastos operativos:  

• Un seguro de vida adecuado asegura que el préstamo será saldado en caso de fallecimiento del titular, protegiendo tanto al banco como a los herederos del deudor. 

• El seguro de hogar protege la propiedad de daños y es un requisito que también salvaguarda los intereses del prestamista. 

Sin embargo, estos seguros pueden influir en las condiciones del préstamo y, en algunos casos, también podrían estar sujetos a reclamación si se asociaron de manera no transparente o abusiva. No obstante, el disponer de coberturas frente a eventualidades, siempre resulta recomendable para no ser sorprendidos a futuro por cualquier imprevisto que afecte de forma notable a la liquidez familiar o a su propia estabilidad. 

En conclusión, reclamar los gastos de una hipoteca puede ser un proceso complejo, pero conocer tus derechos te permite abordarlo con mayor confianza y claridad. Si consideras que la cláusula de gastos en tu contrato hipotecario es abusiva, es aconsejable buscar asesoramiento legal para iniciar el proceso de reclamación y recuperar aquellos gastos que no deberías haber pagado. Con las pautas adecuadas y la ayuda profesional pertinente, muchos consumidores han logrado recuperar estos costes significativos.